Como funciona a renovação compulsória?

Muito comentada no meio imobiliário, você já deve ter ouvido falar na Lei do Inquilinato. A lei 8.245, de 1991, é nada mais do que direitos e deveres do proprietário e do inquilino. E para que a relação entre as duas partes seja justa, é importante que conheçam os seus direitos e deveres.

E a Lei do Inquilinato traz algumas disposições específicas acerca da locação não residencial (comercial), visando proteger tanto o inquilino empresário quanto a sua atividade comercial. Essa disposição na lei é a renovação compulsória.

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O que é a renovação compulsória?

Com o objetivo de proteger o fundo de comércio, criado pelo locatário, a Lei do Inquilinato impõe algumas condições para que, caso o locador se recuse a renovar o contrato de locação do imóvel – por inúmeros motivos -, o locatário possa, judicialmente, solicitar a renovação do contrato de locação para o imóvel comercial, prosseguindo assim com suas atividades.  

Como solicitar a renovação compulsória?

Para que a solicitação da renovação compulsória seja válida, alguns requisitos são necessários. São eles:

• O locatário deve ser empresário, sociedade empresária ou sociedade simples.
• A ação deve ser solicitada entre 12 e 6 meses antes do término do contrato de locação. Portanto, o locatário deve antecipar a proposta de renovação do contrato dentro desse prazo.
• O contato em vigor e de renovação devem conter um prazo determinado de vencimento.
• O locatário deve ter decorrido de um prazo mínimo de 5 anos no imóvel. Seja em um único contrato ou na soma de contratos e renovações.
• O locatário também deve estar no mesmo ramo de atividade econômica há, no mínimo, 3 anos seguidos e ininterruptos.
• Comprovar o cumprimento do contrato em vigor, apresentando a quitação de taxas e impostos do imóvel, cujo pagamento cabe ao locatário.
• No documento de solicitação de renovação compulsória, deve estar indicado, precisamente, as condições para a renovação do imóvel. Detalhes como o prazo do contrato, valor do aluguel corrigido e comparado com imóveis semelhantes da mesma região, de quem será a obrigação pelo pagamento das taxas (condomínio, por exemplo), multa contratual e outras particularidades relevantes, devem constar na solicitação.

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Restrições para renovação compulsória

Esses são os requisitos necessários para solicitar a renovação compulsória, e assim, evitar a perda do local onde seu negócio está funcionando. Contudo, há algumas situações em que mesmo o locatário cumprindo rigorosamente todas as solicitações e requisitos, o locador não será obrigado a renovar o contrato do imóvel. São elas:

• Quando houver determinação de obras públicas e/ou reforma do imóvel que transformem-o radicalmente ou que as modificações feitas alterem o valor do imóvel ou do comércio.
• Se o próprio locador, cônjuge, ascendente ou descendente do locador pretende utilizar o imóvel para um comércio próprio. Para isso, o locador (ou parentes) deve ser detentor da maioria do capital social do respectivo fundo de comércio e comprovar a existência da empresa em questão, com mais de um ano de atividade. Porém, é proibido a solicitação do imóvel para dar continuidade no mesmo ramo de atividade explorada pelo locatário.
• A solicitação de renovação compulsória também será negada caso houver melhor proposta para o imóvel por terceiros. Será respeitando sempre o direito de escolha do locador. Nesse caso, o locatário terá direito a indenização por lucros cessantes, desvalorização do comércio e quaisquer prejuízos com a mudança.

A recomendação para locador e locatário é sempre tentar chegar em comum acordo. Mas caso isso não seja possível, a Lei do Inquilinato estará sempre presente resguardando os direitos e deveres dos dois lados.

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