Em 27 de Abril de 2016, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, Secretaria Nacional do Consumidor no Ministério da Justiça, Secretaria Executiva do Ministério da Fazenda, entre outros órgãos, produziram e assinaram instrumento de orientação para as relações imobiliárias compreendidas entre incorporadoras, imobiliárias e os consumidores/adquirentes finais de imóveis comercializados no mercado brasileiro. Consideração importante a ser feita, é que esse documento não possui efeito vinculante/obrigação para os adquirentes/compradores e para as empresas que não sejam associadas à ABRAINC e à CBIC. Também não condiciona ou vincula decisões relacionadas ao poder judiciário.
Entretanto, se espera que as informações/orientações apresentadas em seu texto norteiem (ou pelo menos sejam consideradas) as relações entre o mercado imobiliário e adquirentes em todo o Brasil, assim como se espera a redução na judicialização dos conflitos (também tenham reflexo nas decisões judiciais) e incentivem os demais estados e entidades a estabelecerem critérios para uniformização das relações contratuais envolvendo imóveis, observadas as peculiaridades dos negócios firmados em cada região do país.
Referente ao pacto, algumas peculiaridades interessantes:
Aspectos principais trabalhados no pacto:
– Cláusulas que contrariem a boa-fé , simetria, equilíbrio entre as partes deverão ser excluídas , desconsideradas se assim forem interpretadas (intender como Clausulas Abusivas/nocivas). Significa dizer que deverá ser dada especial atenção as cláusulas que podem trazer dúvidas ou ” valores surpresas” nos contrato de compra e venda e transações imobiliárias. Sempre será de interessante a presteza e a clareza na hora de explicar cláusulas que possam causar males ao consumidor.
Em especial, deverão ser excluídas dos contratos de PROMESSA DE COMPRA E VENDA, pois são NULAS, especificadamente, cláusulas que versem sobre:
1. serviço de assessoria técnico imobiliária – SATI
2. Serviços complementares extraordinários e instalações em áreas comuns – VERBAS DE DECORAÇÃO
3. “TAXA DE DESLOCAÇÃO”
Quanto ao aspecto da COMISSÃO DE CORRETAGEM:
Clausula que passa ao adquirente do imóvel (comprador) a responsabilidade no pagamento da comissão, será VÁLIDA se atender as seguintes condições:
1. Deve ser especificada, declarada no instrumento de venda, indicando claramente valores e sendo expressa.
2. O valor da comissão deve ser deduzido, ou seja reduzido, do valor do imóvel. Significa dizer que a taxa de comissão deve estar clara e JÁ IMBUÍDA NO VALOR DE OFERTA PUBLICITÁRIA DO IMÓVEL. ex: oferta da casa no valor de R$ 170.000,00 . O consumidor que estiver interesse no imóvel não poderá pagar nada a mais do que o informado na oferta no que diz respeito a corretagem. Deverá , dentro do valor anunciado , estar contabilizando o valor a título de corretagem ( por isso se diz que ela deverá ser prévia, clara e indicada em instrumento de compra e venda).
Quanto as demais orientações adotadas pelo instrumento assinado pelos representantes do setor imobiliário, vale dizer que esclarecem e exemplificam como devem ser as cláusulas que dizem respeito a Tolerância do tempo de conclusão da Obra ( Se ocorrer atraso de entrega do empreendimento, a incorporadora precisa pagar o equivalente a 0,25% ao mês e, se os 180 dias de tolerância forem ultrapassados, haverá multa de 2% do valor, além de 1% ao mês até o recebimento da unidade pelo comprador. Caso haja antecipação do “habite-se”, há possibilidade de antecipação do vencimento das parcelas.)
Também reafirma a necessidade de serem claras , objetivas e expressas as cláusulas que venham por informar despesas não incluídas no imóvel, reforçando orientação dada pelo art. 51 da lei 4.59/64
Em aspectos gerais, faz ressalva de cuidados a serem tomados quanto a condomínios, mandato, cessão de direitos e questões oriundas sobre a informação, publicidade e oferta dos objetos imobiliários. Importante destacar que o documento assinado traz o exemplo de cláusula que se encaixa no novo padrão de interesses do mercado imobiliário respeitado o consumidor adquirente.
Por último, em sucinta análise , é comentado sobre o distrato ou por inadimplemento do comprador. Em tal caso, resumidamente, observou-se a reafirmação de prática comum no mercado, o qual em sucinta, destaca:
No caso dos distratos, fica prevista multa fixa de até 10% sobre o preço do imóvel, além de perda integral do sinal e de até 20% dos demais valores pagos pelo comprador. A incorporadora terá seis meses para devolver os valores a serem ressarcidos, a não ser que a revenda da unidade ocorra em menos tempo.
Salientamos que, as informações e práticas que são tratadas pelo presente pacto servem de norte e orientação para para os negócios imobiliários. Porém devem ser interpretadas como uma carta de intenções, e não lei de aplicação obrigatória, (quando se diz respeito a pessoas e órgãos não participantes ou vinculados aos agentes desse pacto).
